Comme dans tout investissement, le placement financier dans l’immobilier doit être réalisé en connaissance de cause. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte, comme l’état du marché immobilier, les règles fiscales applicables, les zonages etc. Voici un bref résumé de ce qu’il faut savoir avant d’investir dans l’immobilier.
L’état du marché
Avant d’investir dans l’immobilier, il est primordial de se renseigner sur l’état du marché. Cela permet d’évaluer le degré de rentabilité d’un éventuel investissement. Comme pour les actions en bourse, des législations et des conditions régissent le marché immobilier. Tout investisseur se doit de faire des recherches au préalable.
En général, le rendement de l’investissement varie entre 3 et 6%. Une plus-value est également envisageable. Ce rendement dépend essentiellement du lieu et de la taille du logement. Il est donc conseillé de s’informer sur les différents zonages (zonage Pinel) afin d’investir dans des localités où les demandes en logements sont importantes.
La règle fiscale
Les revenus fonciers sont imposables sur le revenu suivant deux régimes différents : les frais réels et le micro-foncier. Les frais réels sont directement appliqués si vos recettes sont supérieures à 15.000 euros. Ce régime permet de déduire la totalité des charges.
Le deuxième régime est le micro-foncier. Celui-ci s’applique si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas les 15.000 euros de loyers. Il est également nécessaire que le bien du propriétaire ne soit pas placé sous un régime fiscal spécifique, hors Pinel, Scellier ou Malraux réduction d’impôt. Avec ce régime, les loyers peuvent être imposés sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils peuvent aussi être soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5%.
Investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une défiscalisation
Investir dans la pierre peut apporter de nombreux avantages, notamment grâce à des dispositifs mis en place par l’État pour résoudre le problème de logement en France. Le plus connu actuellement est le dispositif Pinel. Celui-ci offre à l’investisseur une défiscalisation de 12%, 18% ou 21% à condition que son bien soit neuf ou rénové, qu’il respecte la réglementation thermique RT 2012, qu’il soit mis en location durant une période de 6, 9 ou 12 ans, et qu’il soit situé dans une zone éligible Pinel.
Ces zonages aideront l’investisseur à choisir un bien immobilier qu’il pourra louer plus facilement et plus rapidement. Il est donc conseillé d’investir dans une zone dite « sensible » comme les zones A, A bis et B1. L’application de la loi Pinel à Toulouse a par exemple permis d’y booster le marché immobilier car les demandes en logement y sont très nombreuses. Toutefois, les zones éligibles seront resserrées à partir de cette année 2018. C’est donc la fin de la loi Pinel pour les zones B2 et C, et investir dans l’immobilier dans ces zones seraient alors des opérations à risques.
Outre les demandes locatives, il faut également tenir compte d’autres critères, comme le dynamisme économique, les différents projets de développement, le bassin d’emploi, s’il s’agit d’une ville étudiante etc. La prise en compte de ces facteurs permet d’optimiser ses chances de réussite pour un investissement en loi Pinel.
